Advogado para comprar, vender ou regularizar seu imóvel.

Depende do ato, e não do valor do negócio. Para a escritura pública, a lei não exige advogado, porque o tabelião do cartório de notas tem fé pública. Já qualquer ação judicial exige advogado (art. 103 do CPC), e o inventário, judicial ou em cartório, também exige, ainda que o mesmo profissional atenda todas as partes.

Na prática, mesmo quando a lei não exige, contratar advogado antes do negócio costuma custar menos do que contratar depois do problema. Uma análise preventiva da matrícula custa uma fração de uma ação de adjudicação, de evicção (perda do imóvel para quem tinha direito anterior) ou de rescisão por vício oculto (defeito que não aparecia na compra).

A escritura pública é feita no cartório de notas e tem fé pública: o tabelião confirma a identidade e a capacidade das partes e o conteúdo do ato. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, ela é obrigatória na venda (art. 108 do CC).

O contrato particular (compromisso de compra e venda ou cessão de direitos) vale entre quem assinou, mas não transfere a propriedade sozinho. Para valer contra terceiros, precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Mesmo registrado, a propriedade só passa para o seu nome com o registro da escritura definitiva que o próprio compromisso promete (art. 1.245 do CC).

Quando há financiamento bancário, usa-se o instrumento particular com força de escritura pública, previsto no art. 38 da Lei 9.514/97.

O mínimo são as certidões do imóvel e dos vendedores, conferência chamada de due diligence. Do imóvel: matrícula atualizada (30 dias), ônus reais (dívidas e restrições que pesam sobre o imóvel) e ações reipersecutórias (processos em que alguém disputa o imóvel). Do vendedor pessoa física: certidões cíveis e criminais estaduais e federais, de processos trabalhistas, negativa fiscal (federal, estadual e municipal) e do cartório de protesto. Do vendedor pessoa jurídica: todas essas e ainda Junta Comercial e débitos previdenciários e trabalhistas específicos.

Em condomínio, peça também a certidão negativa de débitos condominiais. Em imóvel rural, CAR ativo (cadastro ambiental), CCIR (cadastro do imóvel rural) e ITR (imposto rural) em dia. Seu caso pode exigir outras certidões: a lista padrão é só o ponto de partida.

Não há prazo fixado em lei: a escritura pode ser levada ao cartório de registro de imóveis a qualquer tempo. Mas a demora traz riscos concretos. Enquanto não houver registro, um terceiro de boa-fé que negocie com o vendedor pode ter prioridade (art. 1.245 do CC), penhoras contra o vendedor podem atingir o imóvel e o inventário do vendedor pode incluir o imóvel entre os bens dele.

Recomendamos registrar em até 30 dias depois de feita a escritura. Havendo risco específico (vendedor com dívidas significativas, idade avançada ou processos em curso), no mesmo dia. A escritura é o documento da venda; é o registro que transfere a propriedade.

Sim. A Súmula 239 do STJ diz: "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". A adjudicação compulsória é o caminho usado quando o vendedor não passa a escritura. Além da ação na Justiça, o pedido pode ser feito direto no cartório de registro de imóveis, com advogado (art. 216-B da Lei 6.015/73). O que importa é haver contrato válido, a quitação (ou hipótese de quitação, se o vendedor estava em mora, isto é, em atraso) e a recusa em passar a escritura.

O contrato sem registro, porém, vale apenas entre as partes: dá o direito de exigir a escritura do vendedor, e não um direito sobre o imóvel que se imponha a todos. Se o vendedor vendeu o imóvel a um terceiro de boa-fé, esse terceiro pode ter prevalecido. A adjudicação contra o vendedor original continua possível, mas com pedidos alternativos de perdas e danos.

A Lei 13.786/2018 criou regras para o distrato, o desfazimento do compromisso de compra e venda de unidade em incorporação. Para isso, alterou a Lei 4.591/64 (incorporações) e a Lei 6.766/79 (loteamentos). As principais mudanças: retenção de no máximo 25% do que o comprador pagou (50% se o imóvel estiver em patrimônio de afetação); devolução em parcela única, 180 dias depois do distrato (ou, no patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se); e tolerância de 180 dias de atraso na entrega, se prevista de forma clara no contrato, sem que isso seja descumprimento.

A lei vale apenas para contratos assinados depois de sua vigência (dezembro de 2018). Os anteriores seguem as regras antigas, em que o percentual de retenção é definido pela Justiça conforme o caso. Por isso, o primeiro ponto da análise de um distrato é identificar qual regime se aplica.

Depende do tipo de irregularidade. A abertura de matrícula de imóvel do sistema anterior a 1973 pode levar de 3 a 8 meses, se os vizinhos de divisa (confrontantes) concordarem e a descrição puder ser conferida. A averbação de construção depende da planta aprovada pela prefeitura e do habite-se, e costuma levar de 30 a 90 dias no cartório. O desdobro (divisão do terreno) ou o remembramento (união de terrenos) pode exigir procedimento na prefeitura e no cartório, com prazo somado de 6 meses a um ano.

Quando o problema está na sequência de registros do imóvel (cessões não registradas, falhas na averbação de inventários), pode ser necessária a adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça, ou uma ação declaratória. Quando o caso vai à Justiça, costuma levar de 1 a 3 anos. A análise inicial do registro define qual caminho cabe.