A posse que você exerce há anos pode virar propriedade registrada em seu nome — com liberdade para vender, financiar, usar como garantia ou deixar para a família. O caminho começa com um parecer de viabilidade.
Usucapião é procedimento com variáveis conhecidas — o que muda é como cada escritório as organiza. Estes são os princípios que aplicamos, do primeiro contato até a averbação.
Começamos onde o caso termina: no registro de imóveis. Extraímos a matrícula do imóvel e dos confrontantes, reconstruímos a cadeia dominial e mapeamos ônus, penhoras e restrições. A tese se constrói sobre essa base, não antes dela.
Identificamos todas as partes que precisam ser citadas — proprietário registral, confrontantes, herdeiros, credores, Fazenda Pública quando cabível. Cada polo com endereço localizado. Um polo bem formado é o que garante sentença com eficácia registral.
Via extrajudicial ou judicial? A resposta depende de fatos concretos do caso: complexidade da cadeia, postura dos confrontantes, tempo disponível, obstáculos registrais previsíveis. Nosso parecer fundamenta a escolha em critérios técnicos.
O parecer é um documento técnico entregue ao cliente antes da ação — análise registral completa, mapeamento processual, escolha da via e cronograma. Com ele, você decide com clareza o próximo passo. E já parte com metade do caminho técnico feito.
Extração da matrícula do imóvel usucapiendo e de todos os confrontantes. Reconstituição da cadeia dominial com transcrições antigas, desmembramentos e averbações. Identificação de ônus, penhoras e restrições urbanísticas relevantes para o procedimento.
Levantamento de todas as partes que precisam ser citadas: proprietário registral, confrontantes, herdeiros em caso de falecimento, cônjuges, credores com direito averbado, Fazenda Pública quando aplicável. Cada polo com endereço e natureza de citação definidos.
Análise da via extrajudicial frente à judicial, com fundamentação nos requisitos legais e no Provimento 149/2023 do CNJ. Identificação da modalidade mais adequada ao caso — extraordinária, ordinária, especial urbana, rural ou familiar — e recomendação do caminho de maior êxito.
Cronograma com etapas, prazos estimados e marcos processuais. Escopo do trabalho, documentação que será solicitada ao cliente ao longo da condução, e proposta de honorários com detalhamento do que está incluído em cada fase.
Por sigilo profissional, não identificamos clientes nem matrículas. Mas compartilhamos os tipos de caso que o escritório já levou à sentença favorável — para você ter ideia do repertório técnico da equipe.
Unidade autônoma sem matrícula própria. Antes da ação, reconstrução da incorporação e abertura da matrícula específica. Tese acolhida no registro porque a cadeia foi regularizada previamente.
Matrícula com averbações de parcelamento e restrições de zoneamento. Tese construída para compatibilizar a usucapião com a função social específica do imóvel, em diálogo técnico com a Prefeitura.
Polo passivo envolvendo administrador judicial, juízo falimentar e credores habilitados. Condução coordenada com o juízo universal, que permitiu decisão favorável sem conflito de competência.
Matrícula com penhoras trabalhistas, tributárias e administrativas. Mapeamento de cada credor, tese específica para preferência registral, ação conduzida com todas as partes necessárias.
Sistema registral anterior a 1973 convivendo com o moderno. Reconstrução da cadeia entre os dois regimes, com aproveitamento de prova pré-existente e unificação registral posterior.
Três lotes rurais com cessões hereditárias múltiplas entre gerações. Mapeamento intergeracional dos polos e construção probatória de posse ininterrupta que viabilizou condução extrajudicial.
Posse familiar exercida há décadas sobre imóvel pertencente a espólio não inventariado, com herdeiros dispersos em várias gerações. Estratégia processual que combinou mapeamento sucessório e propositura de usucapião contra o espólio.
Posse iniciada como locação que se transmutou em ad usucapionem após o locador deixar de cobrar alugueis e se desinteressar do imóvel. Prova documental e testemunhal da mudança de natureza da posse foi o eixo da tese.
Procedimento conduzido integralmente no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e memorial descritivo acompanhados de anuência formal de todos os confrontantes. Caminho mais curto até a matrícula quando a cadeia permite.
O parecer não é um documento feito sobre o cliente — é feito com o cliente. Você traz o conhecimento da posse, da história do imóvel, dos vizinhos. O escritório traz a leitura técnica. A combinação dessas duas camadas é o que organiza o caso.
O parecer identifica com clareza o que está consolidado e o que ainda precisa ser construído — posse, documentação, provas complementares. Nada fica na opacidade.
Entre as vias disponíveis, escolhemos a que combina viabilidade técnica e menor tempo. Extrajudicial quando há consenso dos confrontantes; judicial quando a situação exige a cognição do juiz. Sempre fundamentado.
Cronograma realista com os marcos principais. Honorários detalhados por fase. Previsão de custas, emolumentos e eventuais despesas processuais. Você decide com o mapa completo na mão.
Se avançarmos para a ação, metade do trabalho técnico já está feita: matrículas extraídas, polos mapeados, tese fundamentada. O parecer é, em si, a fundação da propositura.
Entrei em contato com o Dr Mateus na semana passada e agendamos para a mesma semana. Foi meu primeiro contato com um profissional para tratar sobre regularização de imóvel. Afirmo que ele me deu uma aula, e com maestria, transformando um assunto de extrema complexidade (no Brasil) em algo possível de ser entendido. Certamente solicitarei seu serviço.
Diante de todos os percalços para se comprar um imóvel em São Paulo, minha melhor escolha foi contratar o Dr. Mateus para nos orientar e proteger nossos interesses nesse momento. Excelente investimento para sabermos onde estávamos pisando. O Dr. Mateus sempre agiu de maneira extremamente solícita e profissional, ajudou com todos os documentos necessários, negociações, assinatura dos contratos e cálculo de taxas. Sempre paciente e compreensivo. Recomendo 100% e caso precise novamente em alguma questão dentro da área de ação dele, sem dúvidas é o profissional que buscarei.
Dr Mateus é extremamente competente, atencioso e assertivo. Excelente profissional e sempre nos deixa a par de tudo o que está acontecendo no processo. Indico de olhos fechados. Obrigada pela atenção com nossa família! 😊
Cada modalidade tem requisitos próprios de tempo de posse, tipo de imóvel e finalidade. A escolha correta é parte central do parecer. As principais: Extraordinária (15 anos, sem justo título nem boa-fé — reduz para 10 anos com moradia ou investimento produtivo); Ordinária (10 anos com justo título e boa-fé — reduz para 5 em situação específica); Especial urbana (5 anos em área urbana até 250m² para moradia própria); Especial rural (5 anos em área rural até 50 hectares tornada produtiva); Familiar por abandono (2 anos sobre meação, art. 1.240-A do CC); Coletiva urbana (Estatuto da Cidade).
Observação: a usucapião extrajudicial não é modalidade — é via procedimental. Qualquer das modalidades acima pode, em tese, ser processada em cartório ou na via judicial.
A usucapião judicial tramita perante o juiz, com ação proposta na Vara competente. O contraditório é amplo, a prova é produzida em audiência, e o resultado é sentença que abre a matrícula no cartório.
A usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento 149/2023 do CNJ, tramita diretamente no cartório. Exige concordância (ou não-oposição) dos confrontantes e do proprietário registral, além de ata notarial, planta, memorial descritivo e demais documentos.
Quando a extrajudicial é viável, tende a ser mais rápida e menos custosa. Quando há divergência ou obstáculos registrais que o cartório não pode resolver, a via judicial é inevitável. Esta escolha é um dos pontos que o parecer analisa.
A posse apta a gerar usucapião deve reunir três características: com animus domini (age como dono — paga tributos, faz benfeitorias, não reconhece dono alheio); mansa e pacífica (sem oposição efetiva de terceiros); e contínua pelo tempo da modalidade (sem interrupção relevante). Estes elementos precisam ser demonstráveis com provas documentais e testemunhais. Parte do parecer é avaliar a solidez dessa demonstração.
Sim — é a accessio possessionis, prevista no art. 1.243 do Código Civil. O possuidor pode somar sua posse à do antecessor desde que ambas tenham as mesmas características (mansa, pacífica, com animus domini).
Duas situações típicas: posse transmitida por sucessão causa mortis — soma automática; ou por ato inter vivos (compra e venda, cessão, permuta) — soma facultativa. A soma é recurso técnico frequente em casos onde a posse atual é recente mas a de antecessor é longa.
Não. Os arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único, da Constituição, junto com o art. 102 do Código Civil, estabelecem que bens públicos não estão sujeitos à usucapião, independentemente da modalidade. Isso inclui bens de uso comum, de uso especial e dominicais.
Para ocupações de imóveis públicos, o caminho é outro: concessão de uso, concessão de direito real de uso, regularização fundiária pela Lei 13.465/2017. O parecer indica o caminho apropriado — mesmo que não seja usucapião.
Depende de quem é o possuidor e da relação com o espólio. Se é terceiro estranho à sucessão, a usucapião é possível — o espólio entra no polo passivo, representado pelo inventariante. Se é um herdeiro com posse exclusiva, a viabilidade depende de fatos específicos (acordo tácito de partilha, consentimento dos demais, animus domini demonstrável). Se é herdeiro alegando posse contra os demais, a via pode colidir com sobrepartilha ou ação de exigir contas.
A prova se constrói por acumulação de documentos — nenhum isolado é suficiente. Comprovantes de IPTU em nome do possuidor, contas de consumo (água, luz, gás, telefone) no endereço, comprovantes de reformas e benfeitorias, declarações de vizinhos e testemunhas, contratos relacionados ao imóvel, correspondência recebida, fotos datadas, e quando houver: escritura particular, recibos de compra, cessões. Parte do parecer é inventariar com o cliente o que já existe e indicar o que pode ser providenciado.
Via extrajudicial, quando cabível: entre 8 e 18 meses — do protocolo à averbação — dependendo da complexidade da cadeia, disponibilidade dos confrontantes e agilidade do cartório. Via judicial: média em São Paulo é de 2 a 4 anos, podendo estender com polo passivo complexo, Fazenda Pública ou prova pericial. O cronograma específico do seu caso é parte do parecer — com marcos realistas, não estimativas genéricas.
Porque é um entregável técnico em si, não uma conversa comercial. O parecer envolve extração de matrículas, análise registral, reconstrução da cadeia, mapeamento processual e posição fundamentada — trabalho com custo e valor independente da contratação da ação.
Quando a ação é contratada depois, metade do caso já está tecnicamente organizada — a propositura parte daí. O cliente que recebe o parecer leva consigo um documento útil mesmo que decida não prosseguir, ou seguir com outro escritório.
Contato inicial pelo WhatsApp. Explique o caso em linhas gerais — tipo de imóvel, tempo aproximado de posse, documentação básica disponível, ações anteriores. Essa conversa é sem compromisso e serve para identificar se há escopo.
Havendo escopo, enviamos proposta formal com escopo técnico e investimento. Aceita a proposta, a produção leva de duas a quatro semanas. Você recebe o parecer em documento escrito, com todos os elementos explicados.
Conte o caso em linhas gerais. Se houver escopo, enviamos proposta formal para o parecer de viabilidade — o primeiro capítulo do caminho até o registro.
Solicitar parecer de viabilidadeAo clicar, você será direcionado ao nosso WhatsApp.
