A posse que você exerce há anos pode virar propriedade registrada em seu nome — com liberdade para vender, financiar, usar como garantia ou deixar para a família. O caminho começa com um parecer de viabilidade.
Usucapião é procedimento com variáveis conhecidas — o que muda é como cada escritório as organiza. Estes são os princípios que aplicamos, do primeiro contato até a averbação.
Começamos onde o caso termina: no registro de imóveis. Extraímos a matrícula do imóvel e dos confrontantes, reconstruímos a cadeia dominial e mapeamos ônus, penhoras e restrições. A tese se constrói sobre essa base, não antes dela.
Identificamos todas as partes que precisam ser citadas — proprietário registral, confrontantes, herdeiros, credores, Fazenda Pública quando cabível. Cada polo com endereço localizado. Um polo bem formado é o que garante sentença com eficácia registral.
Via extrajudicial ou judicial? A resposta depende de fatos concretos do caso: complexidade da cadeia, postura dos confrontantes, tempo disponível, obstáculos registrais previsíveis. Nosso parecer fundamenta a escolha em critérios técnicos.
O parecer é um documento técnico entregue ao cliente antes da ação — análise registral completa, mapeamento processual, escolha da via e cronograma. Com ele, você decide com clareza o próximo passo. E já parte com metade do caminho técnico feito.
Extração da matrícula do imóvel usucapiendo e de todos os confrontantes. Reconstituição da cadeia dominial com transcrições antigas, desmembramentos e averbações. Identificação de ônus, penhoras e restrições urbanísticas relevantes para o procedimento.
Levantamento de todas as partes que precisam ser citadas: proprietário registral, confrontantes, herdeiros em caso de falecimento, cônjuges, credores com direito averbado, Fazenda Pública quando aplicável. Cada polo com endereço e natureza de citação definidos.
Análise da via extrajudicial frente à judicial, com fundamentação nos requisitos legais e no Provimento 149/2023 do CNJ. Identificação da modalidade mais adequada ao caso — extraordinária, ordinária, especial urbana, rural ou familiar — e recomendação do caminho de maior êxito.
Cronograma com etapas, prazos estimados e marcos processuais. Escopo do trabalho, documentação que será solicitada ao cliente ao longo da condução, e proposta de honorários com detalhamento do que está incluído em cada fase.
Por sigilo profissional, não identificamos clientes nem matrículas. Mas compartilhamos os tipos de caso que o escritório já levou à sentença favorável — para você ter ideia do repertório técnico da equipe.
Unidade autônoma sem matrícula própria. Antes da ação, reconstrução da incorporação e abertura da matrícula específica. Tese acolhida no registro porque a cadeia foi regularizada previamente.
Matrícula com averbações de parcelamento e restrições de zoneamento. Tese construída para compatibilizar a usucapião com a função social específica do imóvel, em diálogo técnico com a Prefeitura.
Polo passivo envolvendo administrador judicial, juízo falimentar e credores habilitados. Condução coordenada com o juízo universal, que permitiu decisão favorável sem conflito de competência.
Matrícula com penhoras trabalhistas, tributárias e administrativas. Mapeamento de cada credor, tese específica para preferência registral, ação conduzida com todas as partes necessárias.
Sistema registral anterior a 1973 convivendo com o moderno. Reconstrução da cadeia entre os dois regimes, com aproveitamento de prova pré-existente e unificação registral posterior.
Três lotes rurais com cessões hereditárias múltiplas entre gerações. Mapeamento intergeracional dos polos e construção probatória de posse ininterrupta que viabilizou condução extrajudicial.
Posse familiar exercida há décadas sobre imóvel pertencente a espólio não inventariado, com herdeiros dispersos em várias gerações. Estratégia processual que combinou mapeamento sucessório e propositura de usucapião contra o espólio.
Posse iniciada como locação que se transmutou em ad usucapionem após o locador deixar de cobrar alugueis e se desinteressar do imóvel. Prova documental e testemunhal da mudança de natureza da posse foi o eixo da tese.
Procedimento conduzido integralmente no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e memorial descritivo acompanhados de anuência formal de todos os confrontantes. Caminho mais curto até a matrícula quando a cadeia permite.
O parecer não é um documento feito sobre o cliente — é feito com o cliente. Você traz o conhecimento da posse, da história do imóvel, dos vizinhos. O escritório traz a leitura técnica. A combinação dessas duas camadas é o que organiza o caso.
O parecer identifica com clareza o que está consolidado e o que ainda precisa ser construído — posse, documentação, provas complementares. Nada fica na opacidade.
Entre as vias disponíveis, escolhemos a que combina viabilidade técnica e menor tempo. Extrajudicial quando há consenso dos confrontantes; judicial quando a situação exige a cognição do juiz. Sempre fundamentado.
Cronograma realista com os marcos principais. Honorários detalhados por fase. Previsão de custas, emolumentos e eventuais despesas processuais. Você decide com o mapa completo na mão.
Se avançarmos para a ação, metade do trabalho técnico já está feita: matrículas extraídas, polos mapeados, tese fundamentada. O parecer é, em si, a fundação da propositura.
Excelentes profissionais, atenciosos, gentis com todos e com formação sólida. Trabalham de forma honesta e com total transparência.
Conheci os advogados por intermédio de uma parente que já os conhecia e sempre elogiava. Confirmei a qualidade do trabalho desde a primeira conversa.
Excelente profissional, honesto e competente. Confio nos serviços prestados. Além da competência técnica, destaco a atenção no atendimento.
Cada modalidade tem requisitos próprios de tempo de posse, tipo de imóvel e finalidade. A escolha correta é parte central do parecer. As principais: Extraordinária (15 anos, sem justo título nem boa-fé — reduz para 10 anos com moradia ou investimento produtivo); Ordinária (10 anos com justo título e boa-fé — reduz para 5 em situação específica); Especial urbana (5 anos em área urbana até 250m² para moradia própria); Especial rural (5 anos em área rural até 50 hectares tornada produtiva); Familiar por abandono (2 anos sobre meação, art. 1.240-A do CC); Coletiva urbana (Estatuto da Cidade).
Observação: a usucapião extrajudicial não é modalidade — é via procedimental. Qualquer das modalidades acima pode, em tese, ser processada em cartório ou na via judicial.
A usucapião judicial tramita perante o juiz, com ação proposta na Vara competente. O contraditório é amplo, a prova é produzida em audiência, e o resultado é sentença que abre a matrícula no cartório.
A usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento 149/2023 do CNJ, tramita diretamente no cartório. Exige concordância (ou não-oposição) dos confrontantes e do proprietário registral, além de ata notarial, planta, memorial descritivo e demais documentos.
Quando a extrajudicial é viável, tende a ser mais rápida e menos custosa. Quando há divergência ou obstáculos registrais que o cartório não pode resolver, a via judicial é inevitável. Esta escolha é um dos pontos que o parecer analisa.
A posse apta a gerar usucapião deve reunir três características: com animus domini (age como dono — paga tributos, faz benfeitorias, não reconhece dono alheio); mansa e pacífica (sem oposição efetiva de terceiros); e contínua pelo tempo da modalidade (sem interrupção relevante). Estes elementos precisam ser demonstráveis com provas documentais e testemunhais. Parte do parecer é avaliar a solidez dessa demonstração.
Sim — é a accessio possessionis, prevista no art. 1.243 do Código Civil. O possuidor pode somar sua posse à do antecessor desde que ambas tenham as mesmas características (mansa, pacífica, com animus domini).
Duas situações típicas: posse transmitida por sucessão causa mortis — soma automática; ou por ato inter vivos (compra e venda, cessão, permuta) — soma facultativa. A soma é recurso técnico frequente em casos onde a posse atual é recente mas a de antecessor é longa.
Não. Os arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único, da Constituição, junto com o art. 102 do Código Civil, estabelecem que bens públicos não estão sujeitos à usucapião, independentemente da modalidade. Isso inclui bens de uso comum, de uso especial e dominicais.
Para ocupações de imóveis públicos, o caminho é outro: concessão de uso, concessão de direito real de uso, regularização fundiária pela Lei 13.465/2017. O parecer indica o caminho apropriado — mesmo que não seja usucapião.
Depende de quem é o possuidor e da relação com o espólio. Se é terceiro estranho à sucessão, a usucapião é possível — o espólio entra no polo passivo, representado pelo inventariante. Se é um herdeiro com posse exclusiva, a viabilidade depende de fatos específicos (acordo tácito de partilha, consentimento dos demais, animus domini demonstrável). Se é herdeiro alegando posse contra os demais, a via pode colidir com sobrepartilha ou ação de exigir contas.
A prova se constrói por acumulação de documentos — nenhum isolado é suficiente. Comprovantes de IPTU em nome do possuidor, contas de consumo (água, luz, gás, telefone) no endereço, comprovantes de reformas e benfeitorias, declarações de vizinhos e testemunhas, contratos relacionados ao imóvel, correspondência recebida, fotos datadas, e quando houver: escritura particular, recibos de compra, cessões. Parte do parecer é inventariar com o cliente o que já existe e indicar o que pode ser providenciado.
Via extrajudicial, quando cabível: entre 8 e 18 meses — do protocolo à averbação — dependendo da complexidade da cadeia, disponibilidade dos confrontantes e agilidade do cartório. Via judicial: média em São Paulo é de 2 a 4 anos, podendo estender com polo passivo complexo, Fazenda Pública ou prova pericial. O cronograma específico do seu caso é parte do parecer — com marcos realistas, não estimativas genéricas.
Porque é um entregável técnico em si, não uma conversa comercial. O parecer envolve extração de matrículas, análise registral, reconstrução da cadeia, mapeamento processual e posição fundamentada — trabalho com custo e valor independente da contratação da ação.
Quando a ação é contratada depois, metade do caso já está tecnicamente organizada — a propositura parte daí. O cliente que recebe o parecer leva consigo um documento útil mesmo que decida não prosseguir, ou seguir com outro escritório.
Contato inicial pelo WhatsApp. Explique o caso em linhas gerais — tipo de imóvel, tempo aproximado de posse, documentação básica disponível, ações anteriores. Essa conversa é sem compromisso e serve para identificar se há escopo.
Havendo escopo, enviamos proposta formal com escopo técnico e investimento. Aceita a proposta, a produção leva de duas a quatro semanas. Você recebe o parecer em documento escrito, com todos os elementos explicados.
Conte o caso em linhas gerais. Se houver escopo, enviamos proposta formal para o parecer de viabilidade — o primeiro capítulo do caminho até o registro.
Solicitar parecer de viabilidade
