Usucapião: o imóvel que você ocupa, registrado no seu nome.

São seis os principais, e cada um tem requisitos próprios de tempo de posse, tipo de imóvel e finalidade. Escolher o tipo certo é parte central do parecer.

Extraordinária: 15 anos, sem exigir justo título (um documento de aquisição) nem boa-fé. Cai para 10 anos com moradia ou investimento produtivo.

Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé. Cai para 5 em situação específica.

Especial urbana: 5 anos, em área urbana de até 250 m², para moradia própria.

Especial rural: 5 anos, em área rural de até 50 hectares tornada produtiva.

Familiar por abandono: 2 anos, sobre a meação (art. 1.240-A do Código Civil).

Coletiva urbana: prevista no Estatuto da Cidade.

Uma observação: a usucapião extrajudicial, feita no cartório, é uma forma de conduzir o pedido, e não um tipo. Em tese, qualquer dos tipos acima pode correr no cartório ou na Justiça.

A diferença está em onde o pedido corre e em quem precisa concordar. A usucapião judicial é uma ação apresentada ao juiz, na Vara competente. Todos os interessados podem se manifestar, as provas são produzidas em audiência e o resultado é uma sentença que abre a matrícula no cartório.

A usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento 149/2023 do CNJ, corre direto no cartório. Exige que os vizinhos de divisa e o dono que consta no registro concordem ou não se oponham, além de ata notarial, planta, memorial descritivo e demais documentos.

Quando é viável, a extrajudicial tende a ser mais rápida e menos custosa. Se houver divergência ou obstáculo no registro que o cartório não possa resolver, a Justiça é inevitável. O parecer analisa essa escolha.

A posse precisa reunir três características. Primeira: você age como dono, ou seja, paga os tributos, faz benfeitorias e não reconhece outra pessoa como dona. Segunda: a posse é mansa e pacífica, sem oposição efetiva de terceiros. Terceira: é contínua, sem interrupção relevante, pelo tempo que o tipo de usucapião exige. Tudo isso tem de ser demonstrado com documentos e testemunhas, e o parecer avalia se essa demonstração é sólida.

Sim. O art. 1.243 do Código Civil permite somar a sua posse à de quem ocupou o imóvel antes, desde que as duas tenham as mesmas características: mansa, pacífica e com comportamento de dono.

Há duas situações típicas. Se a posse veio por herança, a soma é automática. Se veio em vida, por compra e venda, cessão ou permuta, a soma é facultativa. O recurso é frequente quando a posse atual é recente e a do ocupante anterior é longa.

Não. Os arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único, da Constituição e o art. 102 do Código Civil estabelecem que bens públicos não estão sujeitos à usucapião, em nenhuma modalidade. A regra alcança os bens de uso comum, os de uso especial e os dominicais.

Para quem ocupa imóvel público, os caminhos são outros: concessão de uso, concessão de direito real de uso ou regularização fundiária pela Lei 13.465/2017. O parecer indica o caminho adequado, mesmo que não seja a usucapião.

Depende de quem tem a posse e da relação dessa pessoa com o espólio, que é o conjunto de bens deixado por quem faleceu. Se você não é herdeiro, a usucapião é possível, e o espólio responde ao pedido, representado pelo inventariante. Se é herdeiro e tem a posse exclusiva, a viabilidade depende de fatos específicos: acordo tácito de partilha, consentimento dos demais e comportamento de dono que se possa demonstrar. Se é herdeiro e alega posse contra os demais, a Justiça só aceita em casos excepcionais: não basta morar no imóvel por tolerância da família.

Nenhum documento basta sozinho: a prova se faz pela soma de vários. Servem os comprovantes de IPTU em seu nome, as contas de água, luz, gás e telefone no endereço, os comprovantes de reformas e benfeitorias, as declarações de vizinhos e testemunhas, os contratos relacionados ao imóvel, a correspondência recebida e as fotos datadas. Quando houver, também a escritura particular, os recibos de compra e as cessões. No parecer, levantamos com você o que já existe e indicamos o que ainda pode ser providenciado.

No cartório, quando esse caminho é cabível, costuma levar de 8 a 18 meses, do protocolo ao registro. Na Justiça, em São Paulo, costuma levar de 2 a 4 anos. O prazo no cartório varia com a complexidade do histórico do imóvel, a disponibilidade dos vizinhos de divisa e a agilidade do próprio cartório. O da Justiça pode se estender quando há muitas partes a citar, Fazenda Pública ou perícia. O cronograma do seu caso faz parte do parecer, com marcos realistas no lugar de estimativas genéricas.

Porque ele é um trabalho técnico completo, e não uma conversa comercial. Para fazê-lo, obtemos as matrículas, analisamos os registros, refazemos o histórico de donos, levantamos quem precisa ser citado e damos uma posição fundamentada. Esse trabalho tem custo e valor, mesmo que a ação não seja contratada.

Se a ação for contratada depois, a base técnica do caso já estará organizada, e ela parte daí. O parecer continua útil a você se decidir não prosseguir ou seguir com outro escritório.

O primeiro contato é pelo WhatsApp. Conte o caso em linhas gerais: tipo de imóvel, tempo aproximado de posse, documentos básicos que você tem e ações anteriores. A conversa serve para ver se há trabalho a fazer.

Se houver, enviamos uma proposta formal, com o que o parecer cobre e o valor. Aceita a proposta, a produção costuma levar de duas a quatro semanas. Você recebe o parecer por escrito, com cada ponto explicado.