Cada documento, cada cláusula, cada linha de matrícula carrega risco silencioso que só aparece depois. O trabalho do advogado imobiliário é fazer o risco aparecer antes — com tempo de decidir, margem de negociar, caminho de resolver.
O direito imobiliário admite muitas soluções técnicas para o mesmo problema. O que diferencia cada escritório é o que vem antes da solução — o diagnóstico. Estes são os princípios que aplicamos desde o primeiro contato.
O que consta na matrícula vincula. Ônus, restrições, penhoras, averbações desfavoráveis que passam despercebidas se tornam problemas do novo proprietário. Nossa análise começa ali: matrícula atualizada em mãos, com leitura técnica de cada averbação e sua implicação jurídica concreta.
Um bom contrato não é o que funciona quando tudo dá certo — é o que protege quando algo sai do previsto. Cláusulas de tolerância, penalidade, rescisão e sub-rogação são desenhadas pensando no cenário de ruptura, não apenas no de cumprimento.
Boa negociação considera como o contrato vai chegar ao cartório. Estrutura societária do comprador, regime de casamento, escolha entre escritura pública e compromisso particular — cada decisão tem efeito registral que deve ser pensado desde o primeiro termo.
O escritório não faz tudo — faz o que faz bem. Estas são as seis frentes em que a atuação é consolidada, com método próprio em cada uma.
Due diligence registral, certidões, contratos com cláusulas de proteção recíproca, acompanhamento até a escritura e o registro. Trabalho coordenado em todas as fases: pré-negociação, instrumento particular ou público, liberação de crédito (quando há financiamento), escritura e averbação.
Quando o vendedor se recusa a outorgar escritura após contrato quitado, a via é a adjudicação compulsória — ação que supre a vontade do vendedor com sentença judicial. Atuação tanto em casos simples quanto em estruturas complexas envolvendo inventário, cessões múltiplas ou promessas não registradas.
Contratos equilibrados entre locador e locatário, com atenção a reajustes, renovação compulsória (ação renovatória nas comerciais), despejo por falta de pagamento ou infração contratual, e retomada do imóvel nas hipóteses da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Matrículas com incompatibilidade, transcrições antigas que não viraram matrícula, desdobros não averbados, construções sem averbação. Cada caso exige diagnóstico específico — nem todo problema registral se resolve da mesma forma.
Atuação tanto pelo síndico/condomínio quanto pelo condômino individual. Cobrança de inadimplentes, questionamento de despesas, impugnação de assembleias, disputas sobre vagas, pets, obras em unidades, adequação às regras internas e à Lei 4.591/64.
Distratos de compromisso de compra e venda (Lei do Distrato, 13.786/2018) — atuação tanto pelo incorporador quanto pelo comprador que rescinde. Análise dos percentuais retidos, devolução de valores pagos, multa compensatória e cronograma de pagamento.
Por sigilo profissional, não identificamos partes nem matrículas. Compartilhamos tipos de caso que o escritório já conduziu até o resultado prático — da sentença à averbação.
Cadeia de quatro cessões de direitos sobre promessa de compra e venda não registrada, entre 1998 e 2023. Mapeamento de todos os cedentes, ação de adjudicação contra o proprietário registral com pedido sucessivo de declaração das cessões. Sentença com eficácia registral direta.
Compromisso de compra e venda de unidade na planta, atraso de 42 meses na entrega. Ação de rescisão com pedido de restituição integral, dano moral e lucros cessantes. Êxito na via judicial com aplicação da tese do atraso prolongado como inadimplemento essencial.
Contrato de 15 anos em shopping, com cláusula de aluguel percentual aplicada de forma equivocada por três anos. Ação revisional com compensação dos valores cobrados acima do devido. Acordo judicial homologado com devolução em parcelas mensais.
Imóvel com transcrição de 1968 no sistema registral anterior, com descrição genérica e sem averbação de desdobros posteriores. Procedimento extrajudicial de abertura de matrícula com apuração de metragem, apresentação de planta e anuência dos confrontantes.
Locação residencial sem prazo determinado, locatário há 14 anos. Notificação extrajudicial para desocupação, negativa, ação de despejo fundamentada em denúncia vazia (art. 46, §2º, Lei 8.245/91). Sentença favorável sem necessidade de instrução probatória.
Síndico com mandato renovado há três anos sem prestação anual formal. Notificação extrajudicial, recusa na resposta, ação de exigir contas com pedido de afastamento. Resultado: afastamento, prestação completa e devolução de valores não justificados.
Direito imobiliário é tanto condução técnica quanto comunicação — o cliente precisa saber onde está em cada etapa, o que vem depois, e quando. Estes são os compromissos que organizam a condução.
Antes de iniciar trabalho, analisamos o caso com calma — documentos, contexto, objetivos. Só depois apresentamos proposta. Se não houver solução técnica viável, dizemos com clareza — evitar desgaste ao cliente pesa mais do que fechar um caso.
Proposta escrita com escopo detalhado, valores por fase e previsão de custas. Não trabalhamos com "sob consulta" ou "a combinar" — tudo está dito antes da contratação. Reajustes durante o caso são raros e sempre motivados.
Atualização do andamento por WhatsApp ou email em cadência combinada. Em matérias longas (adjudicação, regularização), ciclos mensais de status. Em matérias urgentes (distrato, despejo), comunicação semanal ou quando houver movimento relevante.
Sentença favorável ou escritura lavrada não é o fim do trabalho. Acompanhamos até a averbação completa na matrícula — só então o caso está efetivamente encerrado. Muitos erros registrais aparecem na fase final; nossa condução cuida da última etapa.
Excelentes profissionais, atenciosos, gentis com todos e com formação sólida. Trabalham de forma honesta e com total transparência.
Conheci os advogados por intermédio de uma parente que já os conhecia e sempre elogiava. Confirmei a qualidade do trabalho desde a primeira conversa.
Excelente profissional, honesto e competente. Confio nos serviços prestados. Além da competência técnica, destaco a atenção no atendimento.
A obrigatoriedade depende do ato jurídico, não do valor do negócio. Escritura pública dispensa advogado em sentido estrito — a fé pública notarial supre. Mas qualquer ação judicial exige advogado constituído (art. 103 do CPC), e inventário (judicial ou extrajudicial) também exige, ainda que seja o mesmo profissional para todas as partes.
Na prática, mesmo quando a lei não exige, contratar advogado antes do negócio costuma custar menos que contratar depois do problema. O custo de uma análise registral preventiva é uma fração do custo de uma ação de adjudicação, evicção ou rescisão por vício oculto.
A escritura pública é lavrada em cartório de notas e tem fé pública — o tabelião atesta a identidade das partes, a capacidade, o conteúdo. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, é obrigatória (art. 108 do CC) para transferência de propriedade.
O contrato particular (compromisso de compra e venda, cessão de direitos) é válido entre as partes, mas não transfere propriedade sozinho. Precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis para gerar efeitos contra terceiros — e, mesmo registrado, quem tem direito de propriedade definitiva só após a escritura pública que a própria promessa antecipa.
Para imóveis com financiamento bancário, a forma usada é o instrumento particular com força de escritura pública, previsto no art. 38 da Lei 9.514/97.
A due diligence registral mínima envolve certidões do imóvel e dos vendedores. Do imóvel: matrícula atualizada (30 dias), ônus reais e ações reipersecutórias. Do vendedor pessoa física: certidões civis e criminais estaduais e federais, certidões de feitos trabalhistas, certidão negativa fiscal (federal, estadual, municipal), e certidão do cartório de protesto. Do vendedor pessoa jurídica: tudo acima + Junta Comercial, débitos previdenciários e trabalhistas específicos.
Para imóveis em condomínio: certidão negativa de débitos condominiais. Para imóveis rurais: CAR ativo, CCIR, ITR em dia. Cada caso pode exigir certidões adicionais — a lista padrão é ponto de partida, não ponto de chegada.
Não há prazo legal estrito para registrar — a escritura pode ser levada a cartório a qualquer tempo. Mas existem riscos concretos no atraso: enquanto não registrada, terceiros que negociem com o vendedor de boa-fé podem ter direito prioritário (art. 1.245 do CC); penhoras contra o vendedor podem atingir o imóvel; inventário do vendedor pode incluir o imóvel no espólio.
A recomendação prática é registrar em até 30 dias da lavratura — e, em casos de risco específico (vendedor com dívidas significativas, idade avançada, processos em curso), no mesmo dia. A escritura transfere posse e direito; o registro transfere propriedade.
Sim. A Súmula 239 do STJ firma: "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". O que importa é a existência do contrato válido, a quitação (ou hipótese de quitação, se o vendedor estava em mora), e a recusa em outorgar a escritura.
Na prática, o contrato não registrado tem efeitos apenas entre as partes — gera direito pessoal à outorga, não direito real. Isso significa que, se o vendedor alienou o imóvel a terceiro de boa-fé, o terceiro pode ter prevalecido. A adjudicação contra o vendedor original continua possível, mas com pedidos alternativos de perdas e danos.
A Lei 13.786/2018 alterou o Código de Defesa do Consumidor e a Lei 4.591/64 para regular os distratos em compromisso de compra e venda de unidades em incorporação. Principais mudanças: retenção máxima de 25% dos valores pagos pelo comprador (50% se o imóvel estiver em patrimônio de afetação); prazo para restituição em até 180 dias após a rescisão (ou 30 dias após expedido habite-se, se a construção já estiver concluída); tolerância de 180 dias para atraso na entrega sem configurar inadimplemento.
A lei se aplica apenas a contratos firmados após sua vigência (dezembro de 2018). Contratos anteriores são regidos pelas regras anteriores — com jurisprudência consolidada de retenções em torno de 10-20%. A identificação do regime aplicável é o primeiro ponto da análise em distratos.
Varia muito conforme a natureza da irregularidade. Abertura de matrícula (sistema pré-1973) pode ser resolvida em 3 a 8 meses, se houver anuência dos confrontantes e descrição aferível. Averbação de construção — depende da apresentação da planta aprovada pela prefeitura e do habite-se; normalmente 30 a 90 dias no cartório. Desdobro ou remembramento — pode envolver procedimento na prefeitura + cartório, prazo cumulativo de 6 meses a um ano.
Quando a irregularidade envolve cadeia registral (cessões não registradas, falhas na averbação de inventários), pode ser necessário procedimento judicial — adjudicação compulsória ou ação declaratória — com prazo típico de 1 a 3 anos. A análise registral inicial define qual caminho cabe.
Conversa inicial sem compromisso pelo WhatsApp. Entendemos a situação, identificamos a matéria aplicável, e apresentamos proposta escrita com escopo e valores. Decisão de contratar ou não fica com você.
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